Super Pinel : le nouveau dispositif pour l’investissement locatif
Le dispositif Pinel actuellement en vigueur est voué à disparaître d’ici la fin de l’année 2024. Afin d’opérer une transition en douceur, il sera remplacé par le dispositif Super Pinel à partir de 2023. Ce nouveau moyen de défiscaliser a été annoncé par Emmanuelle Wargon, ministre déléguée en charge du Logement. Le Super Pinel offrira aux investisseurs une réduction fiscale intéressante, à condition de respecter certains critères d’éligibilité. Découvrez les avantages du Super Pinel et comment en bénéficier dès 2023.
Fin de la loi Pinel, arrivée du Super Pinel
Actuellement, la loi Pinel permet de profiter d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 %. Pour être éligible au dispositif, tout investisseur doit respecter les règles suivantes :
- Réaliser un achat dans le neuf ou investir dans un bien qui fera l’objet d’une importante réhabilitation (Pinel Ancien) ;
- Investir dans un logement neuf situé en zone A, A Bis ou B1 (zones tendues) ;
- Mettre le bien en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
- Louer le logement à un locataire qui l’occupera au titre de sa résidence principale ;
- Fixer un loyer ne dépassant pas le plafonnement prévu ;
- Vérifier que le locataire ne dépasse le plafond de ressources imposé par la loi Pinel ;
- Le bien doit répondre aux normes de construction BBC ou RT 2012 ;
- Louer le logement dans un délai de 12 mois après l’acquisition ;
- Le montant défiscalisable est plafonné à 5500 € /m².
- Le montant d’investissement maximal défiscalisable est de 300 000 € par an ;
Prévue par la loi de finances pour 2021 et confirmée par la loi de finances pour 2022, la fin du dispositif Pinel sera effective à partir du 31 décembre 2024. Cependant, dès 2023, les taux de réduction d’impôt vont diminuer. Ils seront portés à  :
- 10,5% au lieu de 12 % pour une période de mise en location de 6 ans ;
- 15 % au lieu de 18 % pour un bien loué pendant 9 ans ;
- 17,5 % au lieu de 21 % pour une location de 12 ans.
Dès 2024, une nouvelle réduction des avantages Pinel sera opérée, portant les taux à  :
- 9 % au lieu de 12 % pour une mise en location de 6 ans ;
- 12 % au lieu de 18 % pour une location de 9 ans ;
- 14 % au lieu de 21 % pour 12 ans de location.
En parallèle à ces diminutions de l’avantage Pinel, un nouveau dispositif verra le jour, le Super Pinel. Aussi appelé Pinel Plus, il rétablira les taux pleins de la loi Pinel pour les investissements vertueux, c’est-à -dire pour ceux qui achètent des biens répondant à de nouveaux critères de performances énergétiques.
Voici un tableau récapitulatif des taux de réduction prévus pour les années à venir :
Tableau des montants de défiscalisation Pinel suivant les années :
| Années de location | Loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2022 | Loi Pinel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 | Loi Pinel à partir du 1er janvier 2024 | Super Pinel à partir du 1er janvier 2023 |
| 6 ans | 12 % | 10,5 % | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 18 % | 15 % | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 21 % | 17,5 % | 14 % | 21 % |
À partir du 1er janvier 2023, les avantages de la loi Pinel seront décroissants et disparaîtront totalement au 31 décembre 2024. Les investisseurs auront donc tout intérêt à se tourner vers le dispositif Super Pinel dès le 1er janvier 2023, date annoncée de son entrée en vigueur.
Les changements apportés par le Super Pinel
Nous venons de l’aborder, la loi Super Pinel, Pinel Plus ou Pinel+, va rétablir dès 2023 les taux pleins du dispositif Pinel, c’est-à -dire 12 % de réduction pour une location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Cependant, cela ne fera pas sans nouvelles exigences qui devront obligatoirement être respectées pour bénéficier du dispositif. Notez également que les critères de plafond de loyers et de ressources seront maintenus, tout comme les zones d’éligibilités (avec de possibles modifications d’ici là ).
Voyons quelles sont ces nouvelles exigences.
Des exigences environnementales
Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel Plus, les investisseurs dans l’immobilier neuf devront se tourner vers des biens répondant aux exigences de la règlementation environnementale en vigueur, la RE 2020. La loi Pinel classique impose quant à elle un respect de la RT 2012 ou de la norme BBC (Bâtiment basse consommation).
En vigueur depuis janvier 2022, la RE 2020 concerne toutes les constructions neuves dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2022. Les projets de construction de bureaux sont également concernés.
Matériaux de construction, consommation énergétique annuelle, plafond d’émissions de gaz à effet de serre, moyen de chauffage performant, surfaces vitrées… Tout cela sera pris en compte par le dispositif Pinel Plus.
Des exigences d’usage
Aux critères environnementaux imposés par le dispositif de défiscalisation Super Pinel s’ajoutent des conditions relatives à la qualité d’usage du bien. En d’autres termes, il ne suffira pas que le logement neuf soit énergétiquement performant, il faudra qu’il réponde aussi à des qualités d’utilisations qui amélioreront le confort de vie des habitants. Voici les principales exigences d’usage :
- Une surface minimale d’habitation ;
- Une double exposition à la lumière pour les T3 et plus, ce qui signifie que le bien devra avoir deux façades avec des ouvertures vitrées (être traversant, par exemple, ou situé dans l’angle d’un immeuble) ;
- Un bon agencement et la possibilité de modifier l’intérieur du bien afin d’améliorer son confort ;
- Un accès obligatoire à un espace extérieur.
Ces critères ont pour objectif d’inciter les investisseurs à rendre les logements plus agréables à vivre et de privilégier l’achat de biens spacieux. Remarquez que les balcons et terrasses entrent dans les critères de « surface extérieure ».
Concernant la surface minimale de l’habitation et l’accès à un espace extérieur, voici ce que prévoit le Super Pinel :
| Type de logement | Surface intérieure minimale* | Surface extérieure minimale |
| Studio ou T1 (1 pièce) | 28 m² | 3 m² |
| T2 (2 pièces) | 45 m² | 3 m² |
| T3 (3 pièces) | 62 m² | 5 m² |
| T4 (4 pièces) | 79 m² | 7 m² |
| T5 (5 pièces) | 96 m² | 9 m² |
*Pour les logements situés dans un immeuble en copropriété, cette surface est donnée pour une superficie « Loi Carrez », c’est-à -dire que seules les hauteurs sous-plafond supérieures à 1,80 mètre seront prises en compte.
Investisseurs : quels sont les avantages du Super Pinel ?
Avec le dispositif Super Pinel, l’État a décidé de rendre les logements de zones tendues plus agréables à vivre et plus qualitatifs. La ministre à l’origine du dispositif Pinel+ qualifie ces futurs biens de « logements exemplaires sur le plan social et environnemental ». Luminosité, surface minimale, espaces extérieurs, performances énergétiques, tous les critères de confort actuels devront donc être réunis. À terme, cela devrait moderniser le parc immobilier des zones éligibles (A, A Bis et B1).
Pour les investisseurs immobiliers, acheter un logement neuf après le 31 décembre 2022 offrira une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % pendant une durée maximale de 12 ans.
Au terme de la période de location imposée (6, 9 ou 12 ans), le propriétaire pourra continuer à louer le logement ou décider de l’occuper. Une vente pour investir à nouveau dans le dispositif peut également être envisagée.
En conclusion, le dispositif Pinel+ ou Super Pinel permettra de bénéficier de tous les avantages fiscaux de l’actuelle loi Pinel. Il ne concernera que les logements achetés après le 31 décembre 2022 et dont le dépôt de permis de construire sera postérieur à cette date. D’ici là , vous avez la possibilité de de prétendre au dispositif Pinel, avant que ses taux de réduction diminuent.
