Le BRS (Bail Réel Solidaire), qu’est-ce que c’est ?

Le BRS (Bail Réel Solidaire) est un dispositif d’accession sociale à la propriété qui permet de séparer le foncier et le bâti, c’est-à-dire le terrain et le logement. Le ménage qui souhaite devenir propriétaire achète uniquement le logement et loue le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS) pour un loyer modique.

Le BRS a une durée comprise entre 18 et 99 ans et garantit la vocation sociale du logement dans le temps.

Le BRS s’adresse aux ménages modestes qui ne peuvent pas accéder à la propriété dans les zones tendues, où les prix du foncier sont élevés. Le BRS permet de réduire le coût d’achat du logement de 15 % à 40 % selon les secteurs.

Les ménages bénéficient également de certains avantages fiscaux, comme la TVA réduite à 5,5 % ou l’abattement de taxe foncière dans certaines collectivités. Ils peuvent aussi financer leur projet avec un prêt à taux zéro (PTZ) s’ils sont primo-accédant.

Le BRS est mis en œuvre par des OFS (organisme foncier solidaire), qui sont des organismes à but non lucratif agréés par l’Etat. Les OFS acquièrent ou reçoivent des terrains, construisent ou réhabilitent des logements, et les proposent à la vente en BRS. Les OFS sélectionnent les acquéreurs selon des critères de ressources, de composition du ménage, de proximité avec le lieu de travail, etc.

Les OFS assurent également le suivi et l’accompagnement des propriétaires en BRS.

Qui peut en bénéficier ?

Les futurs acquéreurs devront occuper le logement en tant que résidence principale au moins 8 mois par an et leurs revenus ne devront pas dépasser les plafonds de ressources ci-dessous :

Nb de personnes qui vont occuper le logement	>Zone A	Zone B et C
1	35 515 €	26 921 €
2	49 720 €	35 899 €
3	56 825 €	41 525 €
4	64 638 €	46 014 €
5 et +	73 732 €	50 489 €

Exemple d’achat en bail réel solidaire (BRS) :

Paul et Julie sont un couple de jeunes actifs qui souhaitent devenir propriétaires de leur logement à Toulouse, où ils travaillent. Leur revenu fiscal de référence est de 33 000 €, ce qui les rend éligibles au BRS en zone A.
Ils repèrent un appartement neuf de 60 m² dans une résidence construite par un promoteur immobilier partenaire d’un organisme foncier solidaire (OFS) nommé Habitat Toulouse Métropole. Le prix du logement est de 180 000 €, soit 3 000 €/m², contre 4 800 €/m² en moyenne sur le marché, soit une décote de 37 %.
Paul et Julie signent un bail réel solidaire avec l’OFS pour une durée de 99 ans. Ils achètent le logement et louent le terrain pour un loyer mensuel d’environ 75 € (environ 1.5€/m²), indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL).
Ils bénéficient également d’une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 %, ce qui leur fait économiser 27 000 € sur le prix d’achat.
Ils peuvent également financer leur projet avec un prêt à taux zéro (PTZ) de 60000 €, remboursable sur 25 ans sans intérêt, et un prêt bancaire classique de 120 000 €, remboursable sur 25 ans à un taux de 4 %.
Leur mensualité totale s’élève à environ 900 €, comprenant le remboursement des prêts et le loyer du terrain.
Ce montant est quasiment identique au loyer qu’ils payaient auparavant pour un logement similaire Ils deviennent ainsi propriétaires de leur logement en zone tendue, tout en bénéficiant d’une sécurité résidentielle et d’une garantie sociale.

Quelles différences entre BRS, location libre et acquisition libre ?

Prenons l’exemple d’un logement d’une surface de 60m² situé en zone A

En location libre :

Loyer mensuel charges comprises de 850 €

En acquisition :

Hypothèse avec un prêt principal à 4% sur 25 ans + prêt accession

En acquisition libre : 330 000 € soit une dépense de 1 713 €/mois
En acquisition BRS : 180 000 € soit une dépense de 893 €/mois (remboursement emprunt et redevance OFS) - dans cet exemple, la redevance est de 1,5 €/m2/mois.

	Prix à l'achat	Mensualité(s)	Redevance foncière	Coût mensuel
Logement classique	330 000 €	1713 €	-	1713 €
Logement BRS	180 000 €	817 €	75 €	893 €
Location	-	-	-	850 €

Bon à savoir

Quel est le montant de la redevance foncière ?

La redevance mensuelle à verser à un OFS (organisme foncier solidaire) est évaluée à environ 1.5€ /m²/mois de la surface habitable (on ne prend pas en compte les extérieurs, et les surfaces inférieures à 1.80m de hauteur).
La redevance est indexée sur l'IRL ( indice de réévaluation des loyers)

Peut-on financer la redevance foncière dans un crédit ?

Non. Mais la redevance va être prise en compte dans le calcul du taux d’endettement par la banque.

Doit-on payer une taxe foncière ?

Oui mais il existe un abattement de 15% à 30% de la taxe foncière pendant toute la durée du bail.

Peut-on faire des travaux dans un appartement BRS ?

Le propriétaire d’un logement en BRS peut faire ce qu’il veut de son bien, comme dans une copropriété ordinaire. Il doit juste respecter les normes de sécurité, les règles d’architecture et le cahier des charges de la résidence.

Peut-on mettre un appartement BRS en location ?

Oui, mais sous conditions. Le propriétaire doit habiter le logement qui est sa résidence principale (c’est-à-dire qu’il y vit au moins 8 mois par an sauf cas exceptionnel). S’il doit s’absenter pour une raison valable (changement de poste, déménagement…), il peut louer son appartement à une autre personne qui en fera sa résidence principale, mais seulement avec l’accord de l’OFS. Les locations de courte durée sont interdites.

Si le propriétaire ne respecte pas les conditions du Bail Réel Solidaire, l’OFS peut annuler le bail.

Peut-on revendre un bien en BRS ?

Oui. Vous pouvez revendre votre bien. Mais uniquement à un acquéreur qui devra également être éligible au BRS. L’organisme foncier solidaire peut vous aider à trouver un acheteur si vous n’y arrivez pas après un certain temps. Si cela ne marche pas non plus, l’OFS vous rachètera votre logement selon les modalités du BRS (le prix sera calculé en fonction de l’état du logement, du marché local et de l’évolution de l’ICC). L’avantage est que le prix de revente est garanti par l’OFS donc vous ne devriez pas subir normalement de perte financière.

Quand puis-je revendre un bien BRS ?

Vous pouvez revendre à n’importe quel moment. Peu importe quand vous revendrez, Le futur acquéreur bénéficiera d’un bail d’une durée minimum de 18 ans

Peut-on réaliser une plus-value à la revente d’un BRS ?

Réaliser une plus-value lors de la revente de votre BRS est autorisée par l’OFS ; mais encadrée. C’est-à-dire que votre plus-value sera indexée sur l’ICC (indice de coût de construction) et vous ne pourrez pas le revendre plus cher que l’évolution de cet indice.

Que se passe-t-il en cas du décès du propriétaire d’un bien en BRS ?

En cas de décès d'un des conjoints, qu'ils soient mariés ou pacsés, le conjoint survivant a le droit de rester dans le logement à titre de résidence principale, même s'il ne satisfait pas aux conditions d'éligibilité. Cependant, concernant les ayant droits, cela est différent, en effet, ils ne pourront vivre dans le logement qu'à condition qu’ils soient éligibles au dispositif du BRS, sinon ils devront revendre aux conditions de plus-values exposées plus haut.

Puis-je faire une donation d’un bien en BRS ?

C’est effectivement possible mais la donation d’un logement en BRS est encadrée par l’article L.255-10 du CCH.
Celle-ci doit faire notamment l’objet d’un agrément délivrée par l’OFS, le/la donataire doit répondre aux critères d’éligibilité prévues dans le cadre du BRS